대지 안의 공지 — 경계에서 얼마나 띄워야 하나

최종 수정 2026-08-16

건폐율이 남는데도 건물을 경계선까지 붙이지 못하는 이유가 이 규정입니다. 대지 안의 공지는 화재 확산 방지와 통풍·개방감을 위해 건축물을 경계에서 떼어 놓는 장치이고, 작은 필지일수록 배치에 미치는 영향이 건폐율보다 큽니다.

1. 조문은 한 줄, 실전은 조례

법은 "6m 이내에서 조례로 정한다"고만 합니다. 실제 이격 거리는 시행령 별표(용도·규모별 구간)를 받아 각 지자체 건축조례가 정합니다. 통상 공동주택·공장·창고 등 규모가 큰 용도는 이격이 크고 (2~6m 구간), 소규모 근생·단독주택은 0.5~1m 수준이거나 아예 대상이 아닌 경우도 있습니다. 같은 건물도 지자체가 다르면 이격이 달라지므로 조례 별표를 직접 확인하는 것 외에 지름길이 없습니다.

2. 어디에서부터 띄우나

• 건축선으로부터 — 전면 도로 쪽. 도로가 4m 미달이면 후퇴한 건축선이 기준이므로, 후퇴와 공지가 겹으로 걸립니다
• 인접 대지경계선으로부터 — 측면·배면. 옆집과의 사이입니다
• 측정은 통상 외벽면 기준이며, 처마 등 돌출부의 처리는 조례·지침에 따라 다르므로 확인이 필요합니다

3. 다른 이격 규정과 겹칠 때 — 큰 값이 이긴다

경계에서 띄우라는 규정은 이것 하나가 아닙니다. 주거지역이면 정북 일조(높이에 따라 1.5m~높이의 1/2), 공동주택이면 채광 방향 이격, 민법 제242조의 반미터 규정 (경계로부터 0.5m)도 있습니다. 이들은 각각 독립적으로 적용되므로 결과적으로 가장 큰 값이 그 면의 이격이 됩니다. 북측면은 대개 일조 이격이, 저층 남측면은 대지 안의 공지가 지배하는 식입니다.

4. 작은 필지에서의 체감

전면 8m × 깊이 15m(120㎡) 필지에서 사방 1m 공지만 걸려도 건축 가능 폭이 6m로 줄어듭니다. 건폐율 60%로는 72㎡를 지을 수 있어야 하지만 공지를 빼면 실제 앉힐 수 있는 면적이 그보다 작아지는 경우가 생깁니다 — 소규모 필지에서는 건폐율보다 공지가 먼저 걸리는지를 확인해야 하는 이유입니다. 반대로 공지 이격을 미리 반영해 매스를 잡으면 이후 단계에서 평면을 깎을 일이 없습니다.

5. 검토 순서

1. 조례 별표에서 용도·규모 구간의 이격값 확인 (전면/측·배면 각각)
2. 도로 쪽은 건축선 후퇴 여부 먼저 확정 — 공지의 기준선이 달라집니다
3. 일조·채광 등 다른 이격과 면별로 비교해 큰 값 적용
4. 남는 영역에 건축면적(건폐율 한도)이 들어가는지 확인