정북 일조 이격 — 북측이 도로일 때 달라지는 것

최종 수정 2026-08-15

같은 면적, 같은 용도지역의 두 필지가 있는데 한쪽은 7층이 서고 한쪽은 5층에서 잘립니다. 차이는 딱 하나, 북쪽에 무엇이 있느냐입니다. 정북 일조는 주거지역 계획에서 층수를 결정하는 가장 힘센 규정이고, 완화 조건을 아는 것만으로 계획 가능 규모가 달라집니다.

1. 기본 규칙 — 10m를 기준으로 꺾인다

적용 대상은 전용주거지역과 일반주거지역뿐입니다. 준주거·상업·공업지역에는 정북 일조가 없습니다. 10m — 대략 3개 층 — 까지는 1.5m만 띄우면 되고, 그 위부터는 높이의 절반을 띄워야 합니다. 높이 20m인 부분은 북측 경계선에서 10m 물러나야 한다는 뜻입니다. 주거지역의 다세대·다가구가 북쪽으로 계단처럼 깎인 형태가 되는 이유가 이것입니다.

조문이 "건축조례로 정하는 거리"라고 한 점도 놓치면 안 됩니다. 1.5m와 2분의 1은 법정 범위이고, 실제 적용값은 지자체 건축조례가 정합니다. 지역마다 값이 다를 수 있으므로 조례 확인이 먼저입니다.

2. 기준은 "북쪽에 뭐가 있나"가 아니라 "경계선이 어디냐"

실무에서 가장 자주 틀리는 지점입니다. 정북 일조는 북쪽 대지를 보호하는 규정이지만, 조문은 건물이 아니라 인접 대지경계선을 기준으로 씁니다. 북쪽 대지가 비어 있어도, 주차장이어도 이격은 그대로 적용됩니다. 대신 경계선의 위치를 옮겨주는 규정이 있습니다.

북측에 도로가 있으면 기준선이 도로 반대편 경계선으로 넘어갑니다. 도로 폭 8m면 기준선이 8m 멀어지는 것이고, 그만큼 건물을 더 높이 세울 수 있습니다. 같은 크기의 땅이라도 북측 도로 필지가 남측 도로 필지보다 규모가 더 나오는 역설이 여기서 생깁니다. 남향 배치는 남측 도로가 좋지만, 규모는 북측 도로가 유리합니다 — 매입 검토 때 두 가치를 저울질해야 합니다.

3. 아예 적용되지 않는 경우

• 정북 방향 인접 대지가 전용·일반주거지역이 아닌 경우 — 북쪽이 준주거나 상업지역이면 일조 이격이 없습니다 (제86조 제2항 제3호). 용도지역 경계부 필지에서 반드시 확인할 항목입니다
• 너비 20m 이상 도로에 접한 특정 구역의 대지 상호간 — 지구단위계획구역·경관지구, 경관법의 중점경관관리구역, 특별가로구역, 허가권자가 지정·공고한 구역이 해당됩니다 (제2항 제1호 각목)
• 건축협정구역에서 협정에 이격 내용이 포함된 경우 (제2항 제2호)

4. 공동주택은 한 겹이 더 있다 — 채광 이격과 인동간격

공동주택(아파트·연립·다세대)은 정북 일조에 더해 제86조 제3항의 채광 기준을 함께 받습니다.

• 채광창 방향 이격 — 채광을 위한 창이 있는 벽면에서 인접 대지경계선까지의 수평거리 기준으로, 건축물 각 부분의 높이는 그 거리의 2배 이하 (근린상업·준주거지역은 4배 이하)
• 인동간격 — 같은 대지에서 두 동 이상이 마주보는 경우 동 사이 거리를 확보. 단, 모든 세대가 동지 기준 9시~15시 사이 2시간 이상 연속 일조를 확보하면 달리 정할 수 있습니다

아파트 동 간 거리가 높이에 비례해 벌어지는 이유가 이 조항입니다. 채광 기준은 방위와 무관하게 채광창이 향한 쪽으로 적용된다는 점에서 정북 일조와 다릅니다.

5. 초기 검토 순서

1. 용도지역 확인 — 전용·일반주거가 아니면 정북 일조는 없습니다
2. 북측 인접 대지의 용도지역 확인 — 주거지역이 아니면 적용 제외
3. 북측에 도로·공원·하천이 있으면 기준선을 반대편(공동주택은 중심선)으로 이동
4. 건축조례에서 실제 이격값 확인
5. 단면에서 10m 초과 부분의 1/2 사선을 걸어 최고 층수 산정
6. 공동주택이면 채광 이격·인동간격을 별도로 확인