최종 수정 2026-08-15
등기부의 대지면적과 건축할 수 있는 대지면적은 다를 수 있습니다. 앞 도로가 좁으면 건축선이 물러나고, 물러난 만큼의 땅은 내 소유지만 면적 계산에서 빠집니다. 용적률·건폐율의 분모가 줄어드는 것이라, 좁은 도로에 접한 필지는 서류상 면적만 보고 계산하면 반드시 어긋납니다.
건축법이 말하는 도로는 "보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로"입니다 (건축법 제2조 제1항 제11호). 대지는 이런 도로에 2m 이상 접해야 건축할 수 있습니다 (제44조). 막다른 도로는 길이에 따라 기준이 달라집니다.
막다른 도로의 길이에 따른 소요 너비 — 10m 미만: 2m / 10m 이상 35m 미만: 3m / 35m 이상: 6m (도시지역이 아닌 읍·면지역은 4m)
「건축법 시행령」 제3조의3 제2호 · 국가법령정보센터 현행
제46조(건축선의 지정) ① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[건축선]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도 … 가 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며 …
「건축법」 제46조 제1항 · 국가법령정보센터 현행
계산은 단순합니다. 앞 도로가 3m라면 소요 너비 4m의 절반인 2m를 도로 중심선에서 물립니다. 도로 양쪽 대지가 0.5m씩 내놓아 4m를 만드는 구조입니다. 반대쪽이 하천·철도·경사지라 물러날 수 없으면 우리 쪽이 전부 물러납니다 — 이 경우 1m를 혼자 내놓게 되어 부담이 배가 됩니다.
건축선과 도로 사이 부분은 대지면적 산정에서 제외됩니다 (시행령 제119조 제1항 제1호). 이것이 이 규정의 실질적 타격입니다.
후퇴선 위로는 건축물과 담장이 넘을 수 없고(제47조), 도로면에서 4.5m 이하의 창·출입구는 열 때 건축선을 넘지 않는 구조여야 합니다. 지표 아래는 예외라 지하층은 후퇴선 너머까지 갈 수 있습니다 — 다만 도로 부분은 당연히 안 됩니다.
제31조(건축선) ① 너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다. (예: 교차각 90° 미만·두 도로 모두 6~8m이면 각 4m 후퇴)
「건축법 시행령」 제31조 제1항 · 국가법령정보센터 현행
8m 미만 도로끼리 만나는 모퉁이 필지는 교차부의 모서리를 표에 따라 잘라야 합니다(가각전제). 잘린 삼각형 역시 대지면적에서 빠집니다. 코너 필지는 노출이 좋아 값이 비싸지만, 소요 너비 후퇴와 가각전제가 겹치면 인정 면적 손실이 일반 필지의 두 배가 될 수 있습니다. 매입 전 검토에서 가장 먼저 볼 항목입니다.
순서가 중요합니다. 대지면적이 확정되기 전의 볼륨 계산은 전부 다시 하게 됩니다. ARCHI LAB 설계 검토의 "실사용 대지면적" 입력칸이 따로 있는 이유가 이 규정입니다. 후퇴 여부는 도로 현황에 달려 있으므로 최종 확인은 현장 실측과 허가권자 협의로 해야 합니다.