다중·다가구·다세대·연립 — 660㎡와 층수가 가르는 것

최종 수정 2026-08-16

겉모습은 비슷한 원룸 건물인데 하나는 다가구주택이고 하나는 다세대주택입니다. 호수마다 등기가 되느냐 안 되느냐부터 주차 산정, 피난 기준, 세금까지 갈립니다. 구분 기준은 딱 세 가지 숫자입니다 — 바닥면적 660㎡, 층수, 세대수.

1. 한눈에 보는 구분표

유형	분류	바닥면적 합계	주택 층수	비고
다중주택	단독주택	660㎡ 이하	3개 층 이하	독립 주거 형태가 아닐 것 (실별 취사시설 불가)
다가구주택	단독주택	660㎡ 이하 (1개 동)	3개 층 이하	19세대 이하 · 구분등기 불가
다세대주택	공동주택	660㎡ 이하 (1개 동)	4개 층 이하	세대별 구분등기
연립주택	공동주택	660㎡ 초과 (1개 동)	4개 층 이하	세대별 구분등기
아파트	공동주택	제한 없음	5개 층 이상	—

2. 층수 셀 때의 함정 두 가지

• "주택으로 쓰는 층수"입니다 — 1층을 전부 필로티 주차장이나 근생으로 쓰면 그 층은 주택 층수에서 빠집니다. 1층 근생 + 2~4층 주택인 건물이 다가구(3개 층)로 성립하는 이유입니다
• 지하층은 제외합니다 — 지하에 주택이 있어도 층수 판정에는 들어가지 않습니다. 다만 바닥면적 660㎡ 합계에는 계산 방식 확인이 필요합니다

3. 단독이냐 공동이냐 — 이름보다 파급이 크다

다가구(단독주택)와 다세대(공동주택)는 한 층 차이지만, 분류가 갈리는 순간 적용 법규가 통째로 바뀝니다.

• 등기 — 다가구는 건물 전체가 하나의 소유권입니다. 호수별로 팔 수 없습니다. 다세대는 세대마다 구분등기가 되어 개별 매매·담보가 가능합니다
• 주차 — 공동주택은 주택건설기준(세대 기준)을, 다가구는 주차장법 별표 1에서 공동주택 기준을 준용하되 조례 원단위가 달리 정해진 경우가 있습니다. 자세한 구조는 부설주차장 산정 글 참고
• 일조·채광 — 공동주택은 정북 일조에 더해 채광 이격·인동간격이 추가로 걸립니다
• 피난 — 다중·다가구주택은 3층 이상 층의 거실 바닥면적 합계가 200㎡ 이상이면 직통계단 2개소 대상이 됩니다 (시행령 제34조 제2항)
• 절차 — 일정 세대수 이상의 공동주택은 건축허가가 아니라 주택법 사업계획승인으로 넘어가며, 부대·복리시설 기준이 붙습니다

4. 다중주택 — 취사시설이 가른다

다중주택은 학생·직장인이 장기 거주하는 형태로, 독립된 주거 형태가 아니어야 합니다. 실별로 욕실은 둘 수 있지만 취사시설은 둘 수 없습니다. 각 실에 싱크대를 넣는 순간 독립 주거가 되어 다중주택이 아니라 다가구·다세대 요건으로 판정받고, 세대수·주차·피난이 전부 다시 계산됩니다. 준공 후 몰래 취사시설을 넣는 개조가 위반건축물 단속의 단골 항목인 이유입니다.

5. 660㎡ 경계에서의 설계 판단

660㎡는 연면적이 아니라 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계(1개 동 기준)입니다. 계획 면적이 이 언저리라면 어느 쪽으로 설 것인지가 사업 구조를 정합니다 — 분양(다세대)이 목적이면 660㎡ 이하로 눌러 구분등기를 확보하고, 임대(다가구)가 목적이면 층수 3개 층 안에서 최대 면적을 잡는 식입니다. 지하주차장으로 두 동을 연결하면 동별로 따로 보는 규정(연립·다세대)도 활용 여지가 있습니다.