건축물 높이와 층수 산정 — 옥탑 1/8과 가중평균 지표면

최종 수정 2026-08-16

"몇 층짜리, 높이 몇 미터"라는 말은 자명해 보이지만, 법의 산정 규칙을 통과하면 숫자가 달라집니다. 필로티는 높이에서 빠지기도 하고, 옥탑은 크기에 따라 층수가 되기도 합니다. 경사지에서는 지표면 자체를 계산으로 정합니다. 높이 제한·일조 사선을 다루기 전에 이 산정 규칙부터 서야 합니다.

1. 높이 — 지표면에서 상단까지, 그러나 예외가 있다

• 필로티 층고 제외는 가로구역 높이 제한과 공동주택 채광 이격을 적용할 때만입니다. 정북 일조(제61조 제1항)에는 적용되지 않으므로 혼동하면 안 됩니다
• 옥상의 승강기탑·계단탑·망루·장식탑 등은 그 수평투영면적의 합계가 건축면적의 1/8 이하(사업계획승인 대상 공동주택 중 세대별 전용 85㎡ 이하는 1/6 이하)이면 높이 12m를 넘는 부분만 건축물 높이에 산입합니다 (제119조 제1항 제5호 다목). 1/8을 넘는 큰 옥탑은 전체가 높이에 잡힙니다. 지붕마루장식·굴뚝·개방형 난간벽 등은 아예 높이에 넣지 않습니다 (같은 호 라목)

2. 층수 — 옥탑과 지하가 빠지는 조건

• 지하층은 층수에서 제외됩니다 — 지하 2층·지상 5층 건물의 층수는 5입니다
• 옥상 승강기탑·계단탑 등도 수평투영면적 1/8 이하 조건에서 층수 제외 — 옥탑을 크게 만들면 한 층이 늘어나 아파트(5개 층 이상) 판정까지 흔들 수 있습니다
• 스킵플로어처럼 부분마다 층수가 다르면 가장 많은 쪽을 따릅니다

3. 경사지 — 지표면을 계산으로 정한다

경사지에서는 "어디를 땅바닥으로 볼 것인가"부터 계산입니다. 건물 둘레가 접하는 지반고를 수평거리로 가중평균해 가상의 수평면을 만들고, 고저차가 3m를 넘으면 3m 구간마다 따로 지표면을 둡니다. 이 지표면이 높이 산정의 원점이자 지하층 판정(평균높이 1/2)의 기준이라, 경사지 프로젝트의 규모 검토는 사실상 이 계산에서 시작합니다. 옹벽·성토로 지반고를 조정하는 계획은 지표면 산정을 바꾸려는 시도로 읽히기 때문에 허가권자가 엄격하게 봅니다.

4. 층고·처마높이·반자높이 — 용어 정리

용어	정의 (제119조)	주로 걸리는 곳
층고	바닥구조체 윗면 ~ 위층 바닥구조체 윗면. 부분마다 다르면 면적 가중평균	다락 판정(1.5/1.8m), 필로티 층고 제외
처마높이	지표면 ~ 지붕틀을 지지하는 벽·기둥 상단	일부 구조·규모 판정
반자높이	방 바닥 ~ 반자. 다르면 반자면적 가중평균	거실 반자높이 기준

다락의 1.5m/1.8m 가 층고(구조체 기준) 기준이라는 점, 가중평균이 허용된다는 점이 경사지붕 다락 설계의 근거입니다. 자세한 판정은 바닥면적 판정 글에서 다뤘습니다.

5. 검토 순서

1. 경사지면 가중평균 지표면부터 산정 (3m 초과 고저차는 구간 분할)
2. 그 지표면 기준으로 높이·지하층 판정
3. 옥탑 규모를 건축면적 1/8과 비교 — 높이·층수 산입 여부 결정
4. 필로티 층고 제외가 적용되는 규정(가로구역·채광)과 아닌 규정(정북 일조)을 구분해 사선 검토