지하층·다락·발코니 — 바닥면적 판정의 경계선

최종 수정 2026-08-15

연면적은 바닥면적의 합입니다. 그래서 바닥면적 판정이 곧 규모 판정입니다. 시행령 제119조는 바닥면적을 "벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적" 으로 정의한 뒤, 각목으로 예외를 늘어놓습니다. 이 예외들의 숫자 조건이 실무의 경계선입니다.

1. 발코니 — 1.5m까지만 빠진다

발코니 등 노대는 그 면적에서 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 값만 바닥면적에 넣습니다 (제119조 제1항 제3호 나목). 쉽게 말해 깊이 1.5m까지는 바닥면적 제외, 넘는 부분만 산입입니다.

• 깊이 1.5m 발코니 — 전부 제외
• 깊이 2.0m 발코니 — 초과분 0.5m × 길이만큼 바닥면적 산입
• 발코니 확장(거실 편입)을 해도 이 산정 자체는 유지됩니다. 확장은 용도의 문제이지 면적 산정의 문제가 아니기 때문입니다 — 확장형 평면이 성립하는 법적 기반입니다

2. 다락 — 층고 몇 센티가 한 층을 가른다

평지붕 다락은 층고 1.5m, 경사지붕은 평균 층고 1.8m가 한계입니다. 이 안에 들면 바닥면적 0㎡, 넘으면 그 부분이 바닥면적이자 층수입니다. 다가구·다세대 최상층에 경사지붕 다락이 많은 이유이고, 준공 후 다락 층고를 올려 쓰는 개조가 곧바로 위반건축물이 되는 이유이기도 합니다. 경사지붕의 "평균 층고" 산정은 단면 형태에 따라 다투는 지점이 있어 허가 전에 산정 방식을 확정해 두는 것이 안전합니다.

3. 필로티 — 조건을 다 채워야 빠진다

필로티가 바닥면적에서 빠지려면 벽면적의 1/2 이상이 개방되어 있고, 통행·주차 전용이거나 공동주택이어야 합니다. 개방부를 창고나 근생으로 막아 쓰면 그 순간 바닥면적입니다. 그리고 바닥면적에서 빠져도 건축면적(건폐율)에는 잡힌다는 점은 변하지 않습니다 — 기둥 중심선 기준이기 때문입니다.

4. 지하층 — 절반의 규칙

지하층은 "바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것"입니다 (건축법 제2조 제1항 제5호). 지하층의 바닥면적은 연면적에는 들어가지만 용적률 산정 연면적에서는 제외됩니다. 경사지에서는 가중평균 지표면 산정에 따라 같은 층이 지하가 되기도, 지상이 되기도 합니다 — 이 판정 하나로 용적률 계산이 한 층 분량 달라집니다. 자세한 구조는 용적률 산정 연면적 글에서 다뤘습니다.

5. 그 밖의 제외 항목 — 외우기보다 성격을 잡기

제119조 각목에는 이 밖에도 승강기탑·계단탑·굴뚝·물탱크, 냉방설비 배기장치 전용 공간(세대별 1㎡ 이하), 장애인용 승강기·에스컬레이터·경사로, 대피 관련 시설 등이 제외 항목으로 올라 있습니다. 공통된 성격은 두 가지입니다 — 설비·구조상 불가피한 공간이거나, 법이 설치를 요구하는 안전·편의 시설이라는 것. 어떤 공간이 제외될지 헷갈릴 때 이 성격에 비춰 보면 방향이 잡히고, 정확한 판정은 조문과 허가권자 확인으로 마무리하면 됩니다.

항목	조건	바닥면적	비고
발코니	깊이 1.5m 이내	제외	초과분만 산입
다락	층고 1.5m (경사지붕 1.8m) 이하	제외	초과 시 층수에도 산입
필로티	1/2 이상 개방 + 통행·주차 전용 또는 공동주택	제외	건축면적에는 산입
지하층	평균 지표면 아래 1/2 이상	산입	용적률 산정에서만 제외