조경 면적과 공개공지 — 의무이자 보너스

최종 수정 2026-08-16

조경과 공개공지는 둘 다 "대지에서 비워야 하는 부분"이지만 성격이 다릅니다. 조경은 의무이고, 공개공지는 의무이면서 동시에 용적률을 올려주는 보너스가 될 수 있습니다. 초기 배치에서 이 둘의 자리를 잡아두지 않으면 나중에 주차·동선과 부딪칩니다.

1. 조경 — 대지 200㎡부터 걸린다

조경 비율 자체를 법이 정하지 않습니다. 연면적·용도지역 구간별 비율(예: 연면적 1,000㎡ 이상 10~15% 등)은 전부 건축조례에 있습니다. 같은 규모의 건물이라도 지자체에 따라 조경 면적이 다른 이유입니다. 옥상에 기준에 맞는 조경을 하면 그 면적의 3분의 2를 대지 조경면적으로 인정받을 수 있습니다. 다만 이렇게 인정받는 면적은 전체 조경면적의 50%를 넘을 수 없습니다 (시행령 제27조 제3항). 지상이 빠듯하면 절반까지는 옥상으로 나눠 채우는 전략이 가능합니다.

2. 조경이 면제되는 경우

시행령 제27조가 면제 대상을 열거합니다. 실무에서 자주 만나는 것만 추리면 —

• 녹지지역의 건축물
• 대지 5,000㎡ 미만인 공장, 연면적 1,500㎡ 미만인 공장, 산업단지 안 공장
• 축사, 가설건축물
• 연면적 1,500㎡ 미만 물류시설 (주거·상업지역 제외)
• 자연환경보전·농림·관리지역의 건축물 (지구단위계획구역은 제외)
• 염분 토양 등 조례로 정하는 곤란한 경우

도시지역의 일반적인 근생·주거 건물은 해당 사항이 거의 없습니다. 200㎡ 이상이면 조경은 있다고 보고 시작하는 것이 안전합니다.

3. 공개공지 — 5,000㎡부터, 대지의 10% 이하

적용 지역은 일반주거·준주거·상업·준공업지역입니다 (법 제43조 제1항). 필로티 구조로도 설치할 수 있고, 조경면적을 공개공지로 겸용할 수 있다는 규정이 배치 계획의 열쇠입니다 — 어차피 확보해야 하는 조경을 전면 공개공지와 겹쳐 잡으면 대지 손실을 줄일 수 있습니다.

4. 보너스 — 용적률·높이 1.2배

완화 폭은 대지면적 대비 공개공지 비율에 따라 조례가 정합니다. 의무 대상이 아닌 건물도 기준에 맞게 공개공지를 설치하면 같은 완화를 준용받을 수 있습니다 (제5항 — 일부 공동주택 제외). 상업지역의 중대형 프로젝트에서 공개공지를 의무 최소가 아니라 완화 극대화 쪽으로 역산해 잡는 이유입니다.

5. 운영 의무 — 만들고 끝이 아니다

공개공지에 물건을 쌓거나 출입을 막는 행위는 금지이며(법 제43조 제4항), 긴 의자·조경시설 등 조례가 정한 시설을 갖춰야 합니다. 연간 60일 이내의 문화행사·판촉은 허용됩니다. 준공 후 공개공지를 주차장이나 야외 영업장으로 쓰다 적발되는 사례가 잦은데, 완화받은 용적률이 걸려 있는 만큼 시정명령·이행강제금의 대상이 됩니다.